Lorsque la famille Dupont a hérité d'un immeuble de rapport dans le 6e arrondissement de Marseille, la création d'une SCI (Société Civile Immobilière) s'est imposée comme la solution la plus adaptée pour organiser la gestion collective du bien et préparer la transmission patrimoniale. Voici comment ils ont publié leur annonce légale de constitution sur AnnonceLégale.com et structuré leur patrimoine immobilier familial.
Le contexte : un héritage immobilier à structurer
La famille Dupont est propriétaire depuis trois générations d'un immeuble de six appartements situé rue Paradis, dans le 6e arrondissement de Marseille — l'un des quartiers les plus prisés de la cité phocéenne. À la suite du décès de leur mère en 2025, les trois enfants Dupont — François (52 ans, médecin généraliste), Isabelle (48 ans, avocate) et Nicolas (45 ans, architecte) — se sont retrouvés en indivision sur ce bien immobilier d'une valeur estimée à 1,2 million d'euros.
L'immeuble générait des revenus locatifs annuels de 72 000 € brut, mais l'indivision posait de nombreux problèmes de gestion quotidienne : qui prend les décisions de travaux ? Comment répartir les charges ? Que faire si l'un des trois veut vendre sa part ? L'indivision, soumise à la règle de l'unanimité pour les actes importants, créait des blocages réguliers.
C'est Isabelle, avocate spécialisée en droit patrimonial, qui a recommandé la création d'une SCI pour sortir de l'indivision et organiser la gestion de l'immeuble de manière professionnelle et pérenne.
Profil de l'entreprise : SCI Dupont Patrimoine • Gestion immobilière locative • Marseille 6e, Bouches-du-Rhône (13) • 3 associés familiaux • Capital social : 3 000 €
La problématique : sortir de l'indivision et préparer la transmission
La création de la SCI devait répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux complexes que l'indivision ne permettait pas d'atteindre :
- Enjeu 1 : remplacer l'indivision par une structure de gestion souple et durable, avec un gérant désigné disposant de pouvoirs de gestion courante clairement définis dans les statuts (encaissement des loyers, petits travaux, relations avec les locataires)
- Enjeu 2 : faciliter la transmission patrimoniale aux enfants et petits-enfants grâce au mécanisme de donation de parts sociales, permettant de bénéficier des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant) et du démembrement de propriété (donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit)
- Enjeu 3 : permettre à chaque associé de céder librement ses parts à terme (sous réserve de la clause d'agrément), sans obliger à la vente de l'immeuble entier ni au passage devant notaire pour chaque opération
La SCI familiale offrait tous ces avantages : personnalité morale distincte des associés, souplesse de gestion par le gérant, possibilité de donation de parts sociales avec décote, et cadre juridique balisé par le Code civil pour les sociétés civiles.
Formulaire
Création SCI sur AnnonceLégale.com
Informations saisies
Dénomination, siège social, capital, gérant
Paiement
191 € HT au forfait réglementé
Attestation
PDF de parution reçu sous 24h
Formulaire
Création SCI sur AnnonceLégale.com
Informations saisies
Dénomination, siège social, capital, gérant
Paiement
191 € HT au forfait réglementé
Attestation
PDF de parution reçu sous 24h
La solution : publication sur AnnonceLégale.com
Étape 1 : Choix du type d'annonce
Isabelle a rédigé les statuts de la SCI avec l'aide de leur notaire familial, en intégrant les clauses spécifiques à une SCI patrimoniale familiale : clause d'agrément, clause de préemption entre associés, pouvoirs élargis du gérant pour la gestion courante, et conditions de majorité adaptées.
Pour la publication de l'avis de constitution, elle a choisi le formulaire Création de SCI sur AnnonceLégale.com, dans la rubrique « Constitution de société civile ». La SCI étant une société civile (et non commerciale), le formulaire est adapté aux mentions spécifiques requises.
Étape 2 : Remplissage du formulaire
Le formulaire en ligne a permis à Isabelle de saisir toutes les informations requises :
- Dénomination sociale : SCI Dupont Patrimoine
- Forme juridique : Société Civile Immobilière
- Capital social : 3 000 € (réparti en 300 parts de 10 € : François 100 parts, Isabelle 100 parts, Nicolas 100 parts)
- Siège social : 85 rue Paradis, 13006 Marseille
- Objet social : acquisition, administration et gestion de tous biens et droits immobiliers, mise en location de biens immobiliers, et plus généralement toutes opérations civiles se rattachant à l'objet social
- Durée : 99 ans à compter de l'immatriculation
- Gérant : François Dupont, demeurant à Aix-en-Provence (13)
- Clause d'agrément : toute cession de parts à un tiers non associé soumise à l'agrément unanime des associés
Isabelle a vérifié que le texte généré correspondait bien aux mentions obligatoires prévues par l'article 1835 du Code civil et par les dispositions réglementaires applicables aux sociétés civiles.
Étape 3 : Choix du journal et paiement
AnnonceLégale.com a proposé les journaux habilités dans les Bouches-du-Rhône (13). Le forfait réglementé 2026 pour une création de SCI était de 191,00 € HT, soit 229,20 € TTC.
Isabelle a réglé par carte bancaire depuis son cabinet d'avocats. Elle a noté que le tarif était identique quel que soit le journal sélectionné dans le département, conformément à la réglementation en vigueur. La grille tarifaire complète est accessible en ligne pour tous les départements.
Étape 4 : Réception de l'attestation
L'attestation de parution est arrivée par email moins de 24 heures après le paiement. Isabelle l'a immédiatement transmise au notaire, qui a finalisé l'acte d'apport de l'immeuble à la SCI et déposé le dossier d'immatriculation au greffe du tribunal judiciaire de Marseille (les SCI relèvent du greffe du tribunal judiciaire, et non du tribunal de commerce).
L'immatriculation a été obtenue en 7 jours ouvrés, et l'immeuble a été officiellement transféré de l'indivision à la SCI par acte notarié publié au service de publicité foncière.
Bon à savoir : l'apport d'un immeuble à une SCI est soumis aux droits d'enregistrement (5 % de la valeur du bien en cas d'apport pur et simple à une SCI soumise à l'IR). Cependant, l'apport d'un bien indivis par tous les indivisaires à une SCI constituée entre eux est exonéré de droits d'enregistrement lorsqu'il s'effectue à l'occasion de la constitution. Consultez votre notaire pour optimiser la fiscalité de l'opération.
Les résultats
| Critère | Détail |
|---|---|
| Délai de publication | Moins de 24 heures après validation |
| Coût total | 191,00 € HT (229,20 € TTC) — forfait réglementé SCI |
| Attestation | Reçue par email sous 24 heures |
| Formalités complétées | Immatriculation au greffe du tribunal judiciaire de Marseille |
Ce que François Dupont en dit
« L'indivision, c'était l'enfer pour gérer l'immeuble. Chaque décision de travaux nécessitait l'accord de tout le monde, et on n'était jamais disponibles en même temps. Avec la SCI, c'est moi qui gère au quotidien, et on se réunit une fois par an pour les décisions importantes. Pour la publication de l'annonce légale, AnnonceLégale.com a rendu la chose triviale. 191 euros, l'attestation le lendemain. Simple, efficace. »
— François Dupont, Gérant, SCI Dupont Patrimoine
Les points clés à retenir
- La SCI est l'outil juridique de référence pour la gestion de patrimoine immobilier familial : elle permet de sortir de l'indivision, de structurer la gestion et de préparer la transmission aux héritiers via la donation de parts sociales
- Le forfait de publication pour une création de SCI est de 191,00 € HT en 2026, un investissement modeste au regard des avantages patrimoniaux et fiscaux qu'offre cette structure
- La SCI familiale relève du greffe du tribunal judiciaire (et non du tribunal de commerce) : pensez à vérifier les pièces spécifiques exigées par ce greffe pour l'immatriculation
[Lien interne : Consultez notre formulaire de création de SCI pour publier votre annonce légale en quelques minutes.]
FAQ : Création d'une SCI patrimoniale familiale
Quel est l'avantage fiscal de la SCI pour la transmission de patrimoine ?
La SCI permet de transmettre un patrimoine immobilier en donnant des parts sociales plutôt que le bien lui-même. Cette technique permet d'appliquer une décote de 10 à 15 % sur la valeur des parts (pour illiquidité et minorité), de bénéficier des abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, et de recourir au démembrement (donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit).
Une SCI peut-elle être soumise à l'impôt sur les sociétés ?
Oui, la SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) de manière irrévocable. Cette option permet d'amortir le bien immobilier et de déduire davantage de charges, mais entraîne une double imposition lors de la distribution des bénéfices et la perte des régimes de plus-values des particuliers. Le choix entre IR et IS doit être étudié avec un expert-comptable.
Faut-il un capital social important pour créer une SCI ?
Non, il n'y a aucun capital minimum pour une SCI. Un capital de 1 € est juridiquement possible. En pratique, un capital symbolique (1 000 à 3 000 €) suffit car l'immeuble est généralement apporté en nature ou acquis ultérieurement par la SCI via un emprunt bancaire. Le capital faible n'est pas un obstacle au financement.
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