Guide pratique
Comment céder un droit au bail commercial ? Formalités, droit de préemption du bailleur, annonce légale, droits d'enregistrement et coûts détaillés 2026.
Rediger le contrat fixant les conditions de la location-gerance : duree, loyer, obligations respectives, conditions de resiliation. Il est vivement recommande de faire appel a un professionnel du droit.
Les parties signent le contrat de location-gerance. Le locataire-gerant doit s'immatriculer au RCS et le loueur doit modifier son inscription.
Publier l'avis de mise en location-gerance dans un JAL du departement du fonds de commerce, dans les 15 jours suivant la signature du contrat.
Le locataire-gerant s'immatricule au RCS (ou modifie son inscription). Le loueur procede a une inscription modificative mentionnant la mise en location-gerance.
Le locataire-gerant commence l'exploitation du fonds a la date convenue. Il est responsable des dettes d'exploitation a compter de cette date.
La cession de droit au bail est l'opération par laquelle le titulaire d'un bail commercial (le cédant) transfère à un tiers (le cessionnaire) le bénéfice de son contrat de bail. Le cessionnaire prend la place du cédant dans les relations avec le bailleur et acquiert le droit d'occuper les locaux commerciaux aux conditions du bail en cours.
Cette opération est distincte de la cession de fonds de commerce : la cession du droit au bail porte uniquement sur le contrat de bail, tandis que la cession de fonds de commerce transfère l'ensemble des éléments du fonds (clientèle, enseigne, matériel, bail, etc.).
La cession de droit au bail est encadrée par les articles L. 145-16 et suivants du Code de commerce et doit faire l'objet d'une publication obligatoire dans un journal d'annonces légales.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bailleur dispose d'un droit de préemption en cas de cession isolée du droit au bail (cession non accompagnée du fonds de commerce). Le cédant doit :
Attention : le droit de préemption ne s'applique pas en cas de cession du fonds de commerce incluant le bail. Il ne concerne que la cession isolée du droit au bail.
Avant toute cession, vérifiez dans le bail :
| Clause | Impact |
|---|---|
| Clause d'agrément | Le bailleur doit donner son accord préalable à la cession |
| Clause de solidarité | Le cédant reste garant du paiement du loyer par le cessionnaire |
| Clause d'activité | Le cessionnaire doit exercer une activité autorisée par le bail |
| Interdiction de cession isolée | Certains baux interdisent la cession du bail sans le fonds (clause licite) |
| Clause de garantie | Le cédant peut devoir fournir une caution ou un dépôt de garantie supplémentaire |
La valeur du droit au bail dépend de plusieurs facteurs :
Envoyez au bailleur une notification indiquant votre intention de céder, le prix proposé et les conditions de la cession. Le bailleur dispose d'un mois pour répondre.
L'acte de cession du droit au bail peut être :
L'acte doit mentionner :
La cession doit être signifiée au bailleur par acte d'huissier (commissaire de justice) ou acceptée par le bailleur dans un acte authentique. Sans cette formalité, la cession est inopposable au bailleur.
La publication dans un JAL habilité du département du lieu du local commercial est obligatoire. L'avis doit contenir :
Sur AnnonceLégale.com, le formulaire de cession de droit au bail prend en charge la rédaction de l'avis.
L'acte de cession doit être enregistré auprès du service des impôts dans le mois suivant la signature. Les droits d'enregistrement sont calculés selon un barème progressif.
| Poste | Coût estimé 2026 |
|---|---|
| Annonce légale (forfait métropole) | 113 euros HT (135,60 euros TTC) |
| Annonce légale (Réunion/Mayotte) | 135,60 euros HT |
| Droits d'enregistrement | Barème progressif (voir ci-dessous) |
| Signification au bailleur (huissier) | 150 à 300 euros |
| Avocat (rédaction de l'acte) | 500 à 2 000 euros HT |
| Tranche du prix de cession | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 23 000 euros | 0 % |
| De 23 001 à 107 000 euros | 3 % |
| De 107 001 à 200 000 euros | 5 % |
| Au-delà de 200 000 euros | 5 % |
Les droits d'enregistrement sont en principe à la charge du cessionnaire (acquéreur), sauf convention contraire.
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Si le bail contient une clause d'agrément, le bailleur peut refuser la cession, mais son refus doit être motivé par un motif légitime (solvabilité insuffisante du cessionnaire, activité incompatible, etc.). Un refus abusif peut être contesté devant le tribunal.
Non, elle dépend du bail. Mais en pratique, la majorité des baux commerciaux contiennent une clause de solidarité qui rend le cédant garant du paiement du loyer par le cessionnaire pendant une durée déterminée (souvent 3 ans après la cession). Depuis la loi Pinel de 2014, la solidarité est limitée à 3 ans après la cession.
La cession de bail porte uniquement sur le contrat de bail. La cession de fonds de commerce transfère l'intégralité du fonds : clientèle, enseigne, matériel, stocks, contrats, et le bail. Les formalités et les droits d'enregistrement sont différents.
Le cessionnaire doit respecter la clause d'activité (ou clause de destination) du bail. S'il souhaite exercer une activité différente, il doit obtenir l'accord du bailleur ou engager une procédure de déspécialisation auprès du tribunal.
