Guide pratique
Guide complet pour créer une SCI en 2026 : objet immobilier, statuts, capital, annonce légale à 185 € HT, immatriculation. Toutes les étapes.
Rediger les statuts de la societe en definissant les regles de fonctionnement, la repartition du capital, et les pouvoirs des dirigeants. Vous pouvez utiliser un modele, faire appel a un avocat ou un expert-comptable.
Deposer les fonds constituant le capital social aupres d'une banque, d'un notaire ou de la Caisse des depots. La banque delivre une attestation de depot des fonds.
Publier l'avis de constitution dans un journal d'annonces legales (JAL) ou un service de presse en ligne (SPEL) habilite dans le departement du siege social. L'attestation de parution est necessaire pour l'immatriculation.
Deposer le dossier complet d'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Le dossier est transmis au greffe du tribunal de commerce competent.
Le greffe traite le dossier et delivre l'extrait Kbis, veritable carte d'identite de la societe. Il permet d'ouvrir le compte bancaire definitif et de debloquer le capital social.
La création d'une SCI (Société Civile Immobilière) est la solution privilégiée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. Régie par les articles 1832 à 1870-1 du Code civil, la SCI permet à deux associés ou plus de détenir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers dans un cadre juridique structuré. Ce guide détaille chaque étape de la création, de la rédaction des statuts à l'obtention du Kbis.
Avec environ 100 000 créations par an en France, la SCI est la forme de société civile la plus utilisée. Elle est particulièrement prisée pour l'investissement locatif familial, la gestion de patrimoine et la transmission intergénérationnelle.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Nombre d'associés | 2 minimum, pas de maximum |
| Objet social | Civil et immobilier (achat, gestion, location de biens immobiliers) |
| Capital social | Libre (pas de minimum) |
| Responsabilité | Illimitée mais non solidaire (proportionnelle aux parts) |
| Direction | Gérant(s) : associé(s) ou tiers |
| Régime fiscal par défaut | IR (transparence fiscale) |
| Option fiscale | IS possible (irrévocable) |
| Durée | 99 ans maximum |
| Critère | SCI | Indivision |
|---|---|---|
| Gestion | Gérant nommé, décisions encadrées | Unanimité requise (loi 2/3 pour actes de gestion) |
| Transmission | Donation de parts (abattements fiscaux renouvelables) | Donation du bien directement |
| Sortie | Cession de parts encadrée par les statuts | Droit de provoquer le partage à tout moment |
| Responsabilité | Proportionnelle aux parts | Solidaire |
| Coût | Frais de constitution | Gratuit |
La SCI offre une gouvernance structurée et des avantages fiscaux significatifs en matière de transmission, mais elle implique des formalités de création et des obligations comptables.
Les statuts sont l'acte fondateur de la SCI. Ils doivent contenir les mentions obligatoires suivantes :
Conseil : la rédaction des statuts est le moment crucial de la création d'une SCI. Des statuts bien rédigés préviendront les conflits entre associés. Budget : 500 à 2 000 € (avocat) ou 100 à 300 € (plateforme en ligne). Le site service-public.gouv.fr propose des informations utiles.
Le capital social peut être de 1 € symbolique. En pratique, le capital est souvent faible (1 000 à 10 000 €), les biens immobiliers étant acquis par la SCI via un emprunt bancaire.
Les apports peuvent être :
La publication d'un avis de constitution est obligatoire dans un JAL ou SPEL habilité dans le département du siège social.
Contenu de l'annonce :
Tarif 2026 : 185 € HT (222 € TTC) en France métropolitaine. À La Réunion et Mayotte : 222 € HT (266,40 € TTC).
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Pièces à fournir :
Frais de greffe : environ 66,88 € (immatriculation d'une société civile au registre national des entreprises).
La SCI reçoit son numéro SIREN et un extrait d'immatriculation sous 3 à 10 jours ouvrés. Attention : la SCI n'est pas inscrite au RCS (registre du commerce) mais au registre national des entreprises (RNE).
| Poste de dépense | Coût estimé |
|---|---|
| Annonce légale | 185 € HT (222 € TTC) |
| Frais de greffe | 66,88 € |
| Déclaration bénéficiaires effectifs | 21,41 € |
| Rédaction des statuts (avocat) | 500 à 2 000 € |
| Rédaction des statuts (plateforme) | 100 à 300 € |
| Capital social | 1 € minimum |
| Total minimum | Environ 275 € |
| Total avec avocat | 775 à 2 300 € |
Utilisez notre simulateur de tarifs pour connaître le coût exact de votre annonce légale.
Les revenus fonciers de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts, dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé déclare sa quote-part sur sa déclaration de revenus personnelle.
Avantages : déduction des charges (intérêts d'emprunt, travaux, assurance), régime micro-foncier possible si revenus fonciers inférieurs à 15 000 €, imputation des déficits fonciers sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an).
La SCI peut opter pour l'IS. Cette option est irrévocable et change profondément le fonctionnement fiscal :
Attention : en cas de revente du bien, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissement), ce qui peut générer une plus-value imposable très élevée. À l'IR, le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique avec des abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans d'IR et 30 ans de prélèvements sociaux).
C'est l'un des usages principaux de la SCI. La transmission de parts de SCI bénéficie :
Exemple : deux parents créent une SCI familiale avec leurs deux enfants. Ils donnent progressivement la nue-propriété des parts à leurs enfants, en utilisant les abattements de 100 000 € par enfant par parent, soit 400 000 € au total tous les 15 ans.
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Non. La SCI nécessite au minimum 2 associés. Pour un investissement immobilier seul, vous pouvez envisager l'acquisition en nom propre ou via une EURL/SASU.
Non. L'objet social de la SCI doit être civil et immobilier. La location meublée habituelle est considérée comme commerciale et peut entraîner la requalification de la SCI à l'IS. La location meublée occasionnelle est tolérée si elle ne représente pas plus de 10 % des recettes.
Les coûts annuels comprennent : comptabilité (500 à 1 500 € si expert-comptable), déclarations fiscales (2072 pour la SCI à l'IR), assemblée générale annuelle, et éventuellement CFE (cotisation foncière des entreprises).
Oui, c'est même recommandé pour faciliter l'entrée et la sortie des associés. Consultez notre guide sur la SCI à capital variable.
Publication de l'annonce legale
Tarif reglemente selon le departement et la forme juridique
Frais de greffe (immatriculation)
Variable selon le type de societe et le tribunal
Declaration des beneficiaires effectifs
Tarif fixe reglemente
Honoraires de redaction des statuts
Optionnel si vous redigez les statuts vous-meme
Domiciliation du siege social
Uniquement si vous n'avez pas de local propre
Total estime
