Guide pratique
Guide complet pour créer une SCI à capital variable : avantages, clause de variabilité, annonce légale, formalités et différences avec la SCI classique.
Rediger les statuts de la societe en definissant les regles de fonctionnement, la repartition du capital, et les pouvoirs des dirigeants. Vous pouvez utiliser un modele, faire appel a un avocat ou un expert-comptable.
Deposer les fonds constituant le capital social aupres d'une banque, d'un notaire ou de la Caisse des depots. La banque delivre une attestation de depot des fonds.
Publier l'avis de constitution dans un journal d'annonces legales (JAL) ou un service de presse en ligne (SPEL) habilite dans le departement du siege social. L'attestation de parution est necessaire pour l'immatriculation.
Deposer le dossier complet d'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Le dossier est transmis au greffe du tribunal de commerce competent.
Le greffe traite le dossier et delivre l'extrait Kbis, veritable carte d'identite de la societe. Il permet d'ouvrir le compte bancaire definitif et de debloquer le capital social.
La SCI à capital variable est une variante de la SCI classique qui offre une souplesse accrue dans la gestion de l'actionnariat. Prévue par les articles L. 231-1 à L. 231-8 du Code de commerce (applicables aux sociétés civiles par renvoi de l'article 1845 du Code civil), la clause de variabilité du capital permet de faire entrer ou sortir des associés sans modifier les statuts et sans publier de nouvelle annonce légale, dans les limites fixées par les statuts.
Cette formule est particulièrement prisée dans les SCI familiales et les SCI d'investissement où la composition de l'actionnariat est amenée à évoluer régulièrement (entrées de nouveaux membres, donations progressives, rachats de parts).
Le capital variable signifie que le capital social peut fluctuer entre un plancher (capital minimum) et un plafond (capital maximum autorisé) sans aucune formalité de modification statutaire. Les augmentations et réductions de capital dans cette fourchette sont décidées par simple décision de la gérance ou de l'assemblée des associés, selon les statuts.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Nombre d'associés | 2 minimum |
| Capital social | Variable entre un plancher et un plafond |
| Capital minimum (plancher) | Librement fixé (souvent 1 000 à 10 000 €) |
| Capital maximum (plafond) | Librement fixé (ou illimité) |
| Responsabilité | Illimitée, non solidaire, proportionnelle aux parts |
| Objet | Civil et immobilier |
| Régime fiscal | IR par défaut, option IS possible |
| Annonce légale | 185 € HT (forfait) |
| Critère | Capital fixe | Capital variable |
|---|---|---|
| Entrée d'un associé | Modification des statuts + annonce légale + greffe | Simple décision (si dans la fourchette) |
| Sortie d'un associé | Idem | Simple décision (droit de retrait statutaire) |
| Coût des modifications | 200 à 500 € à chaque opération | 0 € (pas de formalité) |
| Souplesse | Faible | Très grande |
| Publicité | Chaque modification est publique | Opérations dans la fourchette non publiées |
Les statuts doivent contenir, en plus des mentions classiques de la SCI, la clause de variabilité du capital qui précise :
Attention : le capital minimum ne peut être inférieur au dixième du capital souscrit (article L. 231-5 du Code de commerce).
Le capital souscrit initial est déposé sur un compte bloqué. Seul le montant effectivement souscrit doit être déposé (pas le plafond).
L'annonce légale doit mentionner le caractère variable du capital et les montants plancher et plafond.
Tarif 2026 : 185 € HT (222 € TTC) en métropole.
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Même dossier que pour une SCI classique : formulaire M0, statuts, attestation de dépôt, attestation de parution, pièces d'identité, justificatif de domiciliation, déclarations de non-condamnation, déclaration des bénéficiaires effectifs.
Frais de greffe : environ 66,88 €.
| Poste de dépense | Coût estimé |
|---|---|
| Annonce légale | 185 € HT (222 € TTC) |
| Frais de greffe | 66,88 € |
| Déclaration bénéficiaires effectifs | 21,41 € |
| Rédaction des statuts | 600 à 2 500 € |
| Capital social | Libre |
Consultez notre simulateur de tarifs pour le coût exact.
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Le capital minimum (plancher) protège les créanciers : le capital ne peut jamais descendre en dessous. De plus, les associés restent indéfiniment responsables des dettes proportionnellement à leurs parts, même après un retrait.
Oui, par décision unanime des associés et modification des statuts. Cette modification nécessite une annonce légale et un dépôt au greffe.
Non, il doit être prévu dans les statuts. Sans clause de retrait, l'associé ne peut quitter la SCI que par cession de parts ou dissolution.
Publication de l'annonce legale
Tarif reglemente selon le departement et la forme juridique
Frais de greffe (immatriculation)
Variable selon le type de societe et le tribunal
Declaration des beneficiaires effectifs
Tarif fixe reglemente
Honoraires de redaction des statuts
Optionnel si vous redigez les statuts vous-meme
Domiciliation du siege social
Uniquement si vous n'avez pas de local propre
Total estime
