Guide pratique
Guide complet pour créer une SCPI : investissement immobilier collectif, agrément AMF, annonce légale et formalités réglementaires détaillées.
Rediger les statuts de la societe en definissant les regles de fonctionnement, la repartition du capital, et les pouvoirs des dirigeants. Vous pouvez utiliser un modele, faire appel a un avocat ou un expert-comptable.
Deposer les fonds constituant le capital social aupres d'une banque, d'un notaire ou de la Caisse des depots. La banque delivre une attestation de depot des fonds.
Publier l'avis de constitution dans un journal d'annonces legales (JAL) ou un service de presse en ligne (SPEL) habilite dans le departement du siege social. L'attestation de parution est necessaire pour l'immatriculation.
Deposer le dossier complet d'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Le dossier est transmis au greffe du tribunal de commerce competent.
Le greffe traite le dossier et delivre l'extrait Kbis, veritable carte d'identite de la societe. Il permet d'ouvrir le compte bancaire definitif et de debloquer le capital social.
La création d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un projet ambitieux réservé aux professionnels de la gestion d'actifs immobiliers. Régie par les articles L. 214-86 à L. 214-118 du Code monétaire et financier, la SCPI est un véhicule d'investissement immobilier collectif qui permet à des épargnants de détenir indirectement un patrimoine immobilier diversifié.
Les SCPI gèrent en France plus de 90 milliards d'euros d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, résidentiel, santé). Elles constituent l'un des placements préférés des épargnants français pour le rendement régulier qu'elles procurent.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Nature | Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) sous forme de société civile |
| Nombre d'associés | Pas de minimum légal (en pratique, appel public à l'épargne) |
| Capital social | Fixe ou variable |
| Responsabilité | Limitée au montant des parts souscrites (article L. 214-89 CMF) |
| Direction | Société de gestion de portefeuille agréée AMF |
| Régulateur | Autorité des marchés financiers (AMF) |
| CAC | Obligatoire |
| Dépositaire | Obligatoire (établissement de crédit) |
| Annonce légale | 185 € HT (forfait) |
| Critère | SCPI | SCI |
|---|---|---|
| Régulation | AMF | Aucune |
| Investisseurs | Grand public | Associés déterminés |
| Gestion | Société de gestion agréée | Gérant(s) |
| Responsabilité | Limitée aux parts | Illimitée (proportionnelle) |
| Nombre de biens | Portefeuille diversifié | Quelques biens |
| Liquidité | Marché secondaire organisé | Cession de parts entre associés |
La SCPI doit être gérée par une société de gestion de portefeuille (SGP) agréée par l'AMF. L'agrément nécessite des fonds propres minimaux, des dirigeants qualifiés, des procédures de conformité et un programme d'activité validé par l'AMF. Ce processus prend 6 à 12 mois.
Le dossier de création de la SCPI est soumis à l'AMF qui délivre un visa après examen :
Les statuts de la SCPI doivent contenir, outre les mentions classiques :
Un dépositaire (établissement de crédit) est obligatoire pour assurer la conservation des fonds et le contrôle de la régularité des décisions de la société de gestion. Un CAC titulaire et suppléant certifient les comptes.
Tarif 2026 : 185 € HT (222 € TTC) en métropole.
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Après immatriculation au RNE, la SCPI peut lancer la collecte auprès des investisseurs. La commercialisation des parts est soumise aux règles de l'AMF (prospectus, information précontractuelle, DIC).
| Poste de dépense | Coût estimé |
|---|---|
| Annonce légale | 185 € HT (222 € TTC) |
| Frais de greffe | 66,88 € |
| Agrément AMF (SGP) | 50 000 à 200 000 € (fonds propres + honoraires) |
| Rédaction statuts et prospectus | 20 000 à 50 000 € |
| Capital social initial | Variable |
Le simulateur de tarifs calcule le coût de l'annonce légale.
Les revenus distribués par une SCPI sont imposés entre les mains des associés :
La SCPI elle-même est transparente fiscalement et n'est pas soumise à l'IS.
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Non. La SCPI doit être gérée par une société de gestion agréée AMF. La création d'une SCPI est un projet professionnel nécessitant des ressources considérables.
Oui, elle permet aux associés de souscrire et de racheter des parts sans passer par le marché secondaire, dans les limites fixées par les statuts.
L'OPCI peut investir dans l'immobilier et dans des actifs financiers (obligations, actions), tandis que la SCPI investit exclusivement dans l'immobilier.
Publication de l'annonce legale
Tarif reglemente selon le departement et la forme juridique
Frais de greffe (immatriculation)
Variable selon le type de societe et le tribunal
Declaration des beneficiaires effectifs
Tarif fixe reglemente
Honoraires de redaction des statuts
Optionnel si vous redigez les statuts vous-meme
Domiciliation du siege social
Uniquement si vous n'avez pas de local propre
Total estime
